GDI-Forum Brandenburg 2025 – neue Version des Bodenrichtwertinformationssystems BORIS vorgestellt

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens innerhalb einer bestimmten Bodenrichtwertzone. Sie dienen als Orientierung für die Werte von Grundstücken, beispielsweise bei Immobilienverkäufen, Beleihungen oder der Grundsteuerberechnung. Sie werden regelmäßig (in der Regel alle zwei Jahre) zum Stichtag von den Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht.

BORIS steht für „Bodenrichtwert-Informationssystem“ und bezeichnet eine Reihe von webbasierten Portalen in Deutschland, über die amtliche Bodenrichtwerte für Grundstücke recherchiert werden können. Diese Systeme werden von den jeweiligen Bundesländern betrieben und bieten aktuelle sowie historische Informationen zu den durchschnittlichen Bodenwerten, die von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt werden.

Es gibt sowohl landesspezifische BORIS-Portale (zum Beispiel BORIS Berlin, BORIS Hessen, BORIS Brandenburg und BORIS Sachsen-Anhalt) als auch das bundesweite Portal BORIS-D (Abb. 1). Ziel von BORIS-D ist es, die Bodenrichtwerte länderübergreifend, einheitlich und webbasiert für die Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Über diese Portale können Nutzer durch Eingabe einer Adresse, eines Flurstücks oder einer Bodenrichtwertnummer den jeweiligen Bodenrichtwert einsehen. Oft sind Kartenansichten und weitere Erläuterungen verfügbar.

Zusammengefasst: BORIS ist das zentrale Informationssystem zur Recherche von amtlichen Bodenrichtwerten in Deutschland auf Landes- und Bundesebene und stellt eine wichtige Grundlage für die Immobilienbewertung dar.

Die Nutzer des BORIS-Portals sind sehr vielfältig. Zu den wichtigsten Nutzergruppen zählen:

Bürgerinnen und Bürger, die sich allgemein über Bodenrichtwerte informieren möchten, beispielsweise im Rahmen von Grundstückskäufen oder -verkäufen oder zur Orientierung bei Immobilienfragen,
Fachleute wie Immobiliengutachter, Makler, Architekten, Steuerberater und Anwälte, die Bodenrichtwerte für professionelle Bewertungen, Gutachten oder steuerliche Zwecke benötigen,
Unternehmen, insbesondere aus der Immobilienwirtschaft, Banken und Versicherungen, die für Investitionsentscheidungen oder Beleihungen auf aktuelle Bodenrichtwerte zugreifen,
Staat und Verwaltung, etwa Behörden, Kommunen oder Gutachterausschüsse, die die Daten für Verwaltungsverfahren, Planung oder die Grundsteuer heranziehen,
Öffentlichkeit und Gesellschaft im weiteren Sinne, da das Portal kostenfrei, barrierearm und ohne Zugangsbeschränkung bereitgestellt wird und somit die Transparenz auf dem Grundstücksmarkt erhöht.

Das Portal richtet sich somit sowohl an Laien als auch an Fachnutzer und ist als Service für die breite Öffentlichkeit konzipiert.

In Deutschland werden Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Dieser Prozess ist gesetzlich geregelt (u. a. in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)) und basiert auf folgenden Schritten:

Kaufpreissammlung: Die Gutachterausschüsse sammeln und analysieren alle notariell beurkundeten Grundstückskaufpreise in ihrem Zuständigkeitsbereich. Diese Kaufpreissammlungen bilden die zentrale Datengrundlage.
Vergleichswertverfahren: Aus den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke in ähnlicher Lage und mit ähnlichen Eigenschaften wird ein durchschnittlicher Wert abgeleitet. Dabei werden nur unbebaute Grundstücke berücksichtigt bzw. der Wert wird so ermittelt, als wären die Grundstücke unbebaut.
Berücksichtigung von Lage und Eigenschaften: In die Bewertung fließen wertbeeinflussende Faktoren wie Grundstücksgröße, -form, Bebauungsart, Infrastruktur, Erschließungsgrad, Bodeneigenschaften und Nachbarschaft ein.
Abgrenzung von Bodenrichtwertzonen: Das Gebiet wird in sogenannte Bodenrichtwertzonen eingeteilt, in denen ähnliche Wertverhältnisse herrschen. Für jede Zone wird ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis festgelegt.
Regelmäßige Aktualisierung: Die Bodenrichtwerte werden mindestens alle zwei Jahre aktualisiert, um die aktuellen Marktverhältnisse widerzuspiegeln.
Transparenz und Dokumentation: Die Ermittlung und die zugrunde liegenden Daten müssen nachvollziehbar dokumentiert werden, um Nachprüfbarkeit und Transparenz zu gewährleisten.

Die festgelegten Bodenrichtwerte werden anschließend öffentlich zugänglich gemacht, meist über Portale wie BORIS.

BORIS-D – Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland

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Grundstückswertermittlung Sachsen-Anhalt - Bodenrichtwerte

( T. Wolff, IT-Service, Brandenburger Straße 9, 39104 Magdeburg)