Grundsteuerreform - FAQ

Fragen zu Bodenrichtwerten

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche und wird aus regionalen Kaufpreisen und weiteren Tatbeständen ermittelt. Er ist ein Wert von Grundstücken eines Gebietes (Bodenrichtwertzone), die in den Grundstücksmerkmalen (z. B. Entwicklungszustand, Art der Nutzung) weitgehend übereinstimmen.

Wertanteile für Aufwuchs, Gebäude, bauliche und sonstige Anlagen sind nicht enthalten. Der Bodenrichtwert ist Grundlage für die Berechnung von Grundstückswerten einschließlich der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes durch die Finanzverwaltung. Seine Rechtsgrundlage erhält der Bodenrichtwert aus dem Baugesetzbuch § 196 BauGB - Einzelnorm (gesetze-im-internet.de) und der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV - Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (gesetze-im-internet.de).

Die Bodenrichtwertzone ist ein räumlich zusammenhängendes Gebiet mit Grundstücken gleichartiger Eigenschaften (z. B. Entwicklungszustand, Art der Nutzung) und Werte. Für die Entwicklungsstufen Bauerwartungsland, Rohbauland und Bauland sind die Bauleitpläne der Gemeinden zu berücksichtigen, die für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nach dem Baugesetzbuch aufgestellt werden.

Die Bodenrichtwertzonen  werden nach der Immobilienwertermittlungsverordnung gebildet  § 15 ImmoWertV - Einzelnorm (gesetze-im-internet.de).

Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Sachsen-Anhalt unter Berücksichtigung verschiedener Tatbestände ermittelt und beschlossen. Der Gutachterausschuss setzt sich aus ehrenamtlichen Mitgliedern zusammen, die verschiedenen Berufsgruppen angehören wie z. B. Architekten, Bausachverständige, Bankkaufleute, Immobilienmakler und land- und forstwirtschaftliche Sachverständige. Weitere Informationen lesen Sie hier Gutachterausschuss für Grundstückswerte (sachsen-anhalt.de).

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Sachsen-Anhalt erhält eine Kopie von jedem Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht von den Notaren. Anhand der hier dokumentierten gezahlten Kaufpreise werden Bodenrichtwerte für Bauland und land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen ermittelt.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein räumlich zusammenhängendes Gebiet mit Grundstücken gleichartiger Eigenschaften (z. B. Entwicklungszustand, Art der Nutzung) und Werte (Kaufpreise). Dieses Gebiet wird als Bodenrichtwertzone bezeichnet.

Für die Entwicklungsstufen Bauerwartungsland, Rohbauland und Bauland sind neben den örtlichen Grundstückspreisen sowie weiteren Erfahrungen zum Verhalten der Marktteilnehmer die Bauleitpläne der Gemeinden zu berücksichtigen, die für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nach dem Baugesetzbuch aufgestellt werden.

Da die Anzahl der Grundstückskaufverträge für jede Bodenrichtwertzone abhängig vom Marktgeschehen ist, sind neben den mathematisch-statistischen Methoden die Erfahrungen und Kenntnisse der Mitglieder des Gutachterausschusses für Grundstückswerte zum Grundstücksmarkt gefragt.

Weitere Informationen über den Bodenrichtwert finden Sie auf der Website des LVermGeo Bodenrichtwerte (sachsen-anhalt.de) und auch hier Neuigkeiten (sachsen-anhalt.de).

Seine Rechtsgrundlage erhält der Bodenrichtwert aus dem Baugesetzbuch § 196 BauGB - Einzelnorm (gesetze-im-internet.de) und der Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV - Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (gesetze-im-internet.de).

Es gibt Bodenrichtwerte für baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland und land- und forstwirtschaftliche Flächen. Diese Bodenrichtwerte werden für räumlich begrenzte Gebiete, den Bodenrichtwertzonen, mit im Wesentlichen gleichen Nutzungsverhältnissen (u. a. reines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet, Ackerland) zusammen mit den wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen (u. a. offene Bauweise, Anzahl der Geschosse, Grundstücksgröße, Ackerzahl) angegeben. In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen nach dem Baugesetzbuch bezieht sich der Bodenrichtwert entweder auf den Grundstückszustand vor dem Beginn der Maßnahme (sanierungs- oder entwicklungsunbeeinflusster Zustand) oder nach Abschluss der Maßnahme (sanierungs- oder entwicklungsbeeinflusster Zustand).

Die Bodenrichtwerte für Bauland und für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden flächendeckend für Sachsen-Anhalt in einer digitalen Bodenrichtwertkarte zur Verfügung gestellt Bodenrichtwerte in Sachsen-Anhalt.

Die für die Besteuerung des Grundvermögens erforderlichen Bodenrichtwerte für Bauland sind auch im Grundsteuer-Viewer einsehbar  Grundsteuer-Viewer (sachsen-anhalt.de).

Einzelne Bodenrichtwerte sind nicht zu begründen. Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte werden die örtlichen Grundstückspreise, das Verhalten der Marktteilnehmer, die Bauleitpläne der Gemeinden, die wertbeeinflussenden Besonderheiten (u. a. Art und Maß der baulichen Nutzung, Daten zur Erschließung, Überschwemmungsgebiete) und die Erfahrungen und Kenntnisse der Mitglieder des Gutachterausschusses für Grundstückswerte berücksichtigt und gegeneinander abgewogen. Diese Faktoren führen zum Bodenrichtwert, der durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte Sachsen-Anhalt beschlossen wird.

Die Bodenrichtwerte für Bauland und für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden regelmäßig alle zwei Jahre flächendeckend für Sachsen-Anhalt in einer digitalen Bodenrichtwertkarte zur Verfügung gestellt - Bodenrichtwerte in Sachsen-Anhalt -.

Die für die Besteuerung des Grundvermögens erforderlichen Bodenrichtwerte für Bauland für den Stichtag 01. Januar 2022 sind auch im Grundsteuer-Viewer einsehbar. Grundsteuer-Viewer (sachsen-anhalt.de).

Die Bodenrichtwerte für die Entwicklungszustände baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland und land- und forstwirtschaftliche Flächen werden für räumlich begrenzte Gebiete, den Bodenrichtwertzonen, mit im Wesentlichen gleichen Nutzungsverhältnissen (u. a. reines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet, Ackerland) zusammen mit den wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen (u. a. offene Bauweise, Anzahl der Geschosse, Grundstücksgröße, Ackerzahl) dargestellt.

Für die steuerliche Bewertung wird in der Regel der Bodenrichtwert für alle Flächen in der Bodenrichtwertzone verbindlich angesetzt. Über Ausnahmen entscheidet die Finanzverwaltung.
Zuständig für Ihre Fragen zur Grundsteuer ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich Ihr Grundbesitz befindet. Ihr zuständiges Finanzamt können Sie dem Informationsschreiben zur Grundsteuerreform entnehmen oder hier suchen BZSt - Finanzamtsuche.

Rechtsgrundlage der steuerlichen Bewertung unbebauter Grundstücke ist das Bewertungsgesetz § 247 BewG - Einzelnorm (gesetze-im-internet.de).

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Sachsen-Anhalt ermittelt Bodenrichtwerte für Bauland und für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen. Das Verfahren der Bodenrichtwertermittlung bleibt dem Gutachterausschuss vorbehalten und das Ergebnis wird beschlossen. Hierbei wirkt der Gutachterausschuss als selbständiges und unabhängiges Kollegialgremium.  Die aktuellen Bodenrichtwerte für Bauland und werdendes Bauland beziehen sich auf den Stichtag 1. Januar 2022 und für die land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen auf den Stichtag 31. Dezember 2020. Diese Bodenrichtwerte werden grundsätzlich nicht rückwirkend geändert.

Die Bodenrichtwerte für die Entwicklungszustände baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland und land- und forstwirtschaftliche Flächen werden für räumlich begrenzte Gebiete, die Bodenrichtwertzonen, mit im Wesentlichen gleichen Nutzungsverhältnissen (u. a. reines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet, Ackerland) zusammen mit den wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmalen (u. a. Lage, offene Bauweise, Anzahl der Geschosse, Grundstücksgröße, Ackerzahl) dargestellt.

Ein Flurstück in mehreren Bodenrichtwertzonen kann somit Flächenanteile unterschiedlicher Entwicklungszustände, Nutzungsverhältnisse und / oder wertbeeinflussende Merkmale enthalten.

Bodenrichtwerte sind grundsätzlich unverbindlich. Ihrer Funktion nach sind sie in erster Linie als Orientierungswerte für die am Grundstücksmarkt Beteiligten anzusehen. Da die Ermittlung des Bodenrichtwertes kein Verwaltungsakt ist, entfällt auch ein Widerspruchsverfahren.

Im Gegensatz zu den Bodenrichtwerten unterliegen allerdings die vom örtlichen Finanzamt festgestellten Grundsteuerwerte und erlassenen Steuerbescheide der gerichtlichen Kontrolle. Gegen Grundsteuerwertbescheide und Steuerbescheide als Verwaltungsakte der Finanzverwaltung stehen dem Steuerpflichtigen Rechtsmittel zu.

Der Bodenrichtwert wird ausschließlich für Grundstücke verwendet, die nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. Zu diesem sogenannten Grundvermögen zählen alle unbebauten Baugrundstücke sowie u. a. Einfamilienhäuser, Geschäfts- und Mietgrundstücke und Wohnungseigentum. Durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs § 196 BauGB - Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)) wird der jeweilige Bodenwert ermittelt. Aus dem so daraus ermittelten Bodenwert und der etwaigen darauf stehenden Bebauung ermittelt die Finanzverwaltung nach den im Bewertungsgesetz festgelegten Wertansätzen und Modellgrößen den sogenannten Grundsteuerwert. Das örtlich zuständige Finanzamt erteilt darüber einen Grundsteuerwertbescheid. Eine Überprüfung des Grundsteuerwerts ist im Rahmen eines Widerspruchverfahrens möglich.

Für die Ermittlung der Grundsteuer bildet der Grundsteuerwert lediglich einen „Teilwert“. Die Grundsteuer ermittelt sich neben dem Grundsteuerwert zusätzlich aus der Steuermesszahl nach Grundsteuergesetz und dem durch die Kommune festgelegten Hebesatz.

Weitere Erläuterungen erhalten Sie auf der Website des Ministeriums für Finanzen Grundsteuer (sachsen-anhalt.de).

Soweit es sich um Grundvermögen handelt und in Ausnahmefällen vom Gutachterausschuss kein Bodenrichtwert ermittelt wurde, ist von dem örtlich zuständigen Finanzamt der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (§ 247 Absatz 3 BewG § 247 BewG - Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)). Durch die Befugnis der Finanzverwaltung zur Ableitung des Werts des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen, wenn der Gutachterausschuss in Ausnahmefällen keinen Bodenrichtwert ermittelt hat, soll eine vollständige Bewertung aller wirtschaftlichen Einheiten sichergestellt werden.

Zuständig für Ihre Fragen zur Grundsteuer ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich Ihr Grundbesitz befindet. Ihr zuständiges Finanzamt können Sie dem Informationsschreiben zur Grundsteuerreform entnehmen oder hier suchen BZSt - Finanzamtsuche.

Grundsätzlich werden Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes nach dem Bewertungsgesetz nicht berücksichtigt. Für den Grundsteuerwert ist der jeweils vorhandene Bodenrichtwert heranzuziehen, unabhängig von den individuellen Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks (§ 247 Absatz 1 BewG § 247 BewG - Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)).

Bei unterschiedlichen Entwicklungszuständen entscheidet das Finanzamt über Ausnahmen bei der steuerlichen Bewertung.

Zuständig für Ihre Fragen zur Grundsteuer ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich Ihr Grundbesitz befindet. Ihr zuständiges Finanzamt können Sie dem Informationsschreiben zur Grundsteuerreform entnehmen oder hier suchen BZSt - Finanzamtsuche.

 

Die im Grundsteuer-Viewer enthaltenen Bodenrichtwerte für Sachsen-Anhalt sind in einer Datenbank hinterlegt und werden durch einen FME-Prozess direkt aus dieser abgefragt. Eine Rest-API ist nicht verfügbar.

Weitere Fragen

Nach § 232 Bewertungsgesetz § 232 BewG - Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)  gehört zur Land- und Forstwirtschaft die planmäßige Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens zur Erzeugung von Pflanzen und Tieren sowie die Verwertung der dadurch selbst gewonnenen Erzeugnisse. Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören alle Wirtschaftsgüter, die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt sind. Der Sammelbegriff umfasst neben der Landwirtschaft und der Forstwirtschaft auch den Weinbau, den Gartenbau und die sonstigen Betriebszweige.

Nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören der Grund und Boden sowie Gebäude und Gebäudeteile, die Wohnzwecken oder anderen nicht land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen.

Nach § 232 Bewertungsgesetz § 232 BewG - Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)  gehört zur Land- und Forstwirtschaft die planmäßige Nutzung der natürlichen Kräfte des Bodens zur Erzeugung von Pflanzen und Tieren sowie die Verwertung der dadurch selbst gewonnenen Erzeugnisse. Zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören alle Wirtschaftsgüter, die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dauernd zu dienen bestimmt sind. Der Sammelbegriff umfasst neben der Landwirtschaft und der Forstwirtschaft auch den Weinbau, den Gartenbau und die sonstigen Betriebszweige.

Nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören der Grund und Boden sowie Gebäude und Gebäudeteile, die Wohnzwecken oder anderen nicht land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen.